發表于: 2018-10-8 10:09:18 | 只看該作者 |只看大圖 |倒序瀏覽


如果有人問你十一國慶最怕的是什么?

 

我想絕大多數人不是怕堵車,而是怕堵車耽誤了親朋好友的婚禮。也可能是怕安排好的旅行,因為親朋的婚禮被迫取消。

 

國慶期間,可能是這一年之中結婚人數最多的時間段。

 

買房,幾乎上是絕大多數婚姻必備的因素,那問題來了,房子到底是婚前買還是婚后買,怎么買?

 

01


在中國的傳統思維中,兩個人結婚男方就應該買房買車,而女方往往也要求男方購置房產。

 

婚后財產是共同財產這個常識,大家都理解。但因為國內在售的幾乎都是期房,以及女方對男方的不信任等等原因。不少家庭,都選擇在婚前買房。


為了一份“安全感”選擇在購房時加上女方名字,使之成為共有人

 

邏輯我們都懂,婚前買無非就是擔心雙方結婚后,男方沒有實力購房。而加名字則是擔心婚前財產在萬一離婚后,女方一無所有。

 

中國的離婚率不斷攀升的時代,其實有此打算并不為過。下圖為去年一個階段中結婚對數和離婚對數的對比:

 

投資房產,到底用誰的名字買?婚前買還是婚后買?


但重點來了,加名字有用么?


答案是有用,但要分情況。

 

法律上認為,以結婚為目的地饋贈:禮金,首飾,汽車,房屋等等,在沒有真正達成結婚的情況下是會被要求退回。

 

而已結婚再離婚的,婚前購置的寫有雙方名字的房產則被認定為共有財產

 

我們來看一個比較詳細的婚前買房表格:

 

出資情況

房本署名

司法實踐處理

一人出資

結婚前取得房屋產權,房屋落在自己名下,并還清個人貸款或是全款買房的

房屋屬個人財產

結婚前已還清全部貸款,但婚后才取得房本的,房屋落在自己名下的

仍認定為夫妻一人財產,另一方無權要求分割

結婚前已支付了房屋首付款,并向銀行貸款,房屋落在自己名下,婚后用夫妻共同財產還貸的

司法實踐中將該房屋認定為個人財產,而夫妻共同還貸支付的款項以及房屋相對應的財產增值部分由雙方平分;而尚未償還的貸款則為產權登記一方的個人債務

房屋落在對方名下

通常是出資方不具備購房條件的,才以對方名義購房,按共同共有處理。如果沒有特殊情形,多會視為以結婚為目的的贈與,按登記方個人財產處理。

房屋落在雙方名下

房屋算夫妻共同財產;離婚時不考慮出資情況,一律平分

雙方出資

房屋落在夫妻二人名下

房屋屬于夫妻共同財產,離婚時不考慮出資狀況,一律平分

房屋只是落在一人名下

如果在同居期間,那法院基本會按共同生活期間、 以結婚后共同使用為目的,作為共同共有處理,通常不作為按份共有處理。

如果不是同居期間購房,按共同財產處理還是按借款或贈與處理,不確定,法官會綜合購房背景、出資數額,尤其是公平角度來判定,沒有統一定論。




 

從表中可以看出,很明顯可以看到加名字和不加名字的差異。

 

不加名字相比加名字,看似多了一份保障,比不加名字在離婚時可分得的財產更多。


但同時也喪失了一個最重要的東西:房票!


02

 

曾經,投資房產可以是閉著眼睛投,想買多少買多少。

 

而如今的大規模調控收緊,限購限貸的普及。房票——成了21世紀,投資房產最重要的東西。

 

但房票,特別是貸票,卻沒有辦法通過努力來隨時獲得。

 

在限購限貸的大潮下,絕大多數的一二線城市首付比例都有不同程度提高,二套房最高的首付比例可以達到7成,第三套更是拒貸。

 

以一套200萬的房子來計算,首套首貸3成的60萬首付,與二套7成的140萬首付,足足差了百八十萬。

 

這還沒有二套計算利率相比首套更多的上浮。

 

最可怕的還不是二套的首付和利率,而是第三套拒貸。

 

言歸正傳,因為加名字而喪失的購房資格,貸款資格。首套首貸的紅利,顯然是非常不明智的。

 

不論婚前還是婚后,這樣的做法其實沒有什么區別。

 

相對正確的做法應該是用男方名字購買,女方同時出資。既保住了一人房票,也保障了女方的所有權,當然,會有些人女方不愿意。但其實利大于弊。

 

或以女方一個人的名字買,此時男方給女方的權益更大,給女方的安全感更大,同時保住了首套首貸。當然男方此時也有一定的風險。

 

03

 

2016年,羅胖羅振宇的邏輯思維有一期60秒的早讀說到:有的夫妻商量把房歸到一個人名下,然后離婚,買了房再復婚,那問題來了,請問這么做的人他們夫妻關系到底是更好呢還是更差呢?他分別問過不同的人啊,有的人認為這樣的夫妻關系顯然更好啊,因為經歷過離婚巨大的財產風險的考驗,以后肯定是更信任,但是另外就有人認為這種夫妻太拿離婚當兒戲了,買套房子能比感情重要。從此兩個人心里肯定都有了陰影啊,既然買房都能離婚,那以后還有什么不可以離婚的呢?


而我的觀點,在離婚買房這件事兒上,扯三觀扯道德,其實是滿口正義的去用道德來綁架別人的思維。


實際上,離婚買房只是為了家人過得更好,只是為了省下辛苦賺來的幾萬元甚至幾十上百萬元,在繞開政策的前提下,不違法不違紀不做假證,并沒有什么不妥

 

換句話說,離婚買房是這個階段政策倒逼下的產物。

 

想要有機會投資房產,不僅需要通過前期的婚前單人買房來保留貸票,后期還要通過實時的離婚,來獲取實質性的貸款名額。

 

04

 

總結來說:

 

如果你有投資房產的計劃和資金,請盡量不要太早領證。也盡量不要婚后買房。

 

投資房產,最好婚前買,雙方各買一套,再領證也不遲。

 

若是有更多套房子的投資打算,雙方首套務必買大,二套買小,杠桿最大化。

 

而剩余資金配置國內不限貸的區域或直接投資海外,方為上策。


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投資房產,到底用誰的名字買?婚前買還是婚后買?
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