發表于: 2018-10-8 10:09:18 | 只看該作者 |只看大圖 |倒序瀏覽


冰河時代到來,房地產再次面臨歷史轉折!


2018年,的確是不平凡的一年。逢8魔咒的壓力如期而至,毛衣戰的硝煙愈演愈烈,金融風險的防范迫在眉睫。在這千載難逢、天時地利的時刻,房地產卻反常的當起了逃兵,輪到它沖鋒陷陣、抗起大旗的時候,卻掉了鏈子,曾經的江湖義氣蕩然無存。

 

有人說,我國房地產3年一個周期,即將迎來觸底反彈,也有人說,房價太過畸形,必須大幅調整,還有人說,房地產的夜壺功能很難被拋棄,其實,這些想法都太幼稚,他們還沒有從以往的思維定勢中走出來。依我看,我國過去二十年的房地產發展模式已經走到了盡頭,這次是真的要徹底結束了!


1

新加坡模式的開局

 

由于我國底子薄,攤子大,解放后的幾十年里,所有的人力物力財力都集中到了經濟建設中去,導致居民住房條件極其困難。從1956年到198630年間,全國所有城市僅蓋了7億平米住宅,折合1400萬套,平均每年只有47萬套,也就是說在全國范圍內,我們每年只能解決100多萬人的居住問題。

 

1978年,我國人均居住面積只有3.6平米,城鎮地區47.5%的家庭是缺房戶。當時,上海近一半的家庭住房沒有廚房和廁所,只能靠手拎馬桶解決,只能用公共過道作為廚房。

 

為了解決住房問題,整個80年代,高層在全國各地進行了多次住房改革試點,效果都不理想,始終沒有突破福利分房的制度。

 

直到199873日國發23號文《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》的問世,從根本上打破了陳舊住房制度的禁錮。《通知》要求:停止住房實物分配。建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系。

 

根據這個房改制度和當時的收入分配體系測算,我國70%的中低收入家庭是購買經濟適用住房,10%的最低收入家庭由政府或單位提供廉租住房,20%的高收入家庭購買、租賃市場價的商品住房。

 

這個98房改制度,在現在看來,仍然是那么的科學、合理、無懈可擊,完全就是當代版本的“房住不炒”。不知道是我們抄襲了古人,還是古人早已預見到了今日的絕境!

 

當時這個制度的設計,是參考了很多發達國家的政策后制定出來的,完全符合我國的國情和國際經驗,這其中就包括新加坡。

 

2017年,新加坡的住房自有率高達90.9%82%的人居住在政府提供的組屋中,18%的高收入家庭和外國人住在開發商建設的私人住宅里。組屋類型多元,中低收入和夾心層都可以選擇不同價位的組屋,最高價不到私人住宅的1/3,組屋的房價收入比常年維持在5.5左右,也就是普通工薪階層,工作5.5年就可以買到屬于自己的房產。而新加坡的私人住宅房價收入比約為21,也遠遠低于香港47、北京44和上海44,居民購房壓力比較小。

 

1998-2017年,新加坡的名義房價僅上漲了41.1%,而我國一線城市上漲超過了2000%,二線城市上漲也達到了1000%。

 

我們常說,良好的開局是成功的一半。98房改的初衷就是現實版的新加坡模式,公正、合理、極其的完善。只是后來我們才發現,前進的方向正好相反,越努力離目標就越遠!


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2

歷史大轉折

 

“當時相關部門的初衷是,經濟適用房能夠覆蓋城市人口的70%以上。然而,直到200810年過去了,結果是大約只有5%的人享受到了經適房的政策。保障性住房長期的缺失,導致沒有享受到經適房政策的剩余65%的中低收入者,只能把目光投向商品房市場,從而形成了商品房市場中的所謂剛性需求,導致商品房價格快速上漲。”曾任全國工商聯房地產商會會長、建設部科技司司長的聶梅生曾無奈的回憶。

 

經適房的缺失,商品房價格的暴漲,全民炒房意識的覺醒,這一切的轉折點就發生在2003年!

 

2003812日,國發18號文《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》要求:一、房地產業已經成為國民經濟的支柱產業,是擴大內需,拉動投資增長,保持國民經濟持續快速健康發展的有力措施。二、調整住房供應結構,逐步實現多數家庭購買或承租普通商品住房。采取有效措施加快普通商品住房發展,提高其在市場供應中的比例。搞活住房二級市場,鼓勵居民換購住房。

 

18號文中,最高層首次開創性的將房地產作為我國的支柱產業,把發展商品房市場提高到了前所未有的高度。完全可以認為,2003年是中國房地產業的里程碑、暴發年。從此,中國房地產就像是注射了興奮劑,亢奮、猖獗,瘋狂的擴張,就像是脫韁的野馬,勇往直前,一騎絕塵。

 

根據18號文的原則,經適房的供應轉變成了商品房供應,原本70%的家庭入住經適房,卻變成了90%的家庭購買開發商定價的商品房。經適房的消失,商品房的壯大,把絕大多數工薪階層雙手奉送到了開發商的餐盤之上。

 

9823號文出臺5年之后,0318號文來了一次180度的大轉折。這次轉折,對于拉動中國經濟增長、穩定社會大局具有重要意義,但是,對于解決居民住房問題,無疑是一大挫折。

 

為了配合18號文的貫徹落實,200259日,國土部簽發11號文件《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》,要求從200271日起,所有經營性開發的項目用地都必須通過招標、拍賣或掛牌方式進行公開交易。政府成為住宅用地供應的唯一主體,從此,土地財政掀開大幕,昂首闊步的走上歷史舞臺!

 

任志強曾介紹說:“2003年以前,土地供應大概是每年平均30%40%的增長,并且逐年遞增。但是該文件的發布直接導致了土地供應量的下降,其中有十幾個月的土地新增供應量只有5%左右,甚至出現了負增長。所以從2004年到2006年年底的時候,土地市場供給嚴重不足,導致房價開始上漲,因為供應和需求之間的匹配關系已經被打破了”。

 

3

香港模式的結局

 

當然,我國土地財政的興盛和把房地產作為支柱產業的做法,不是我們自己的原創,這一切都要歸功于香港,準確的說,其實是我們抄襲了香港的整個房地產制度。土地招拍掛、期房預售制、70年土地使用權、公共面積分攤,我們現行的這些“先進”、“創新”而又飽受詬病的房地產政策,全部來源于香港。

 

由于房地產是香港的支柱產業,維持房價的穩定是港府的職責所在,所以,嚴控土地供應就成了最強有力的武器。

 

香港的住宅用地占全部土地的比例不到7%,其中,3%是低密度的鄉村丁屋,城區住宅用地占比只有4%。對于港府來說,擴大住宅用地,易如反掌,但因此而帶來的房價下跌,卻是港府難以承受的。

 

20187月,香港私人住宅售價指數已經升到393.5,相對于1984年的17.2,漲幅高達23倍。

 

全球房價最高的殊榮,帶來的是不菲的財政收入。2016-2017財年,香港地價收入、印花稅、物業及投資、一般差餉等房地產相關收入為2447億港幣,占當年港府全部收入5731億元的43%左右。

 

再來對比我國,2017年,我國地方一般公共預算收入和地方政府性基金收入共計14.9萬億,而其中,房地產相關稅收和國有土地出讓收入為6.8萬億,也就是說,房地產相關收入占比地方財政總收入達到了46%

 

我們仿效香港的房地產制度,竟然連土地財政依賴度都驚人的雷同,真是不僅學到了招式,更領會到了精髓。

 

但港府在維持高房價的同時,取之于民用之于民,確保低收入者能夠居者有其屋。在香港,28.9%的居民租住在政府提供的公屋中,租金相當于市場價的1/615.2%的居民購買政府提供的廉價居屋,剩下55.9%的市民住在開發商建的私人住宅里。也就是說,無論香港的房價有多高,也只會對中高收入者產生影響,另一半始終會有政府托底保障。

 

照搬國際先進經驗可以,可悲之處就在于我們學了個半斤八兩,只學會了如何通過房地產來制造GDP,如何通過房地產來保證財政收入兩位數增長,如何通過房地產來消化天量的貨幣投放,如何通過房地產來掩蓋可怕的通貨膨脹,卻單單沒有學會,香港如何解決低收入人群的住房保障。

 

4

冰河時代

 

香港模式的借鑒,的確為我們快速拉動經濟增長,走出經濟危機,籌措資金解決全民住房問題提供了一條捷徑。但現在看來,它已經完全不適合我國的國情,繼續沿著老路走下去,會給我國經濟發展帶來極大的風險。

 

我們必須壯士斷腕,與房地產的香港模式堅決劃清界線。物權法已經規定,居住用地70年到期后不用主動申請,自動續期,房地產稅正在加緊制定,幾年后將會出臺替代土地出讓金。租賃住房、共有產權住房正在一二線城市大力發展。期房預售制的取消,現售制度的推行也是大勢所趨。完全可以看出,我們正在擺脫香港模式,正在給自己糾偏、矯正,知錯能改,善莫大焉。

 

“房住不炒”和“堅決遏制房價上漲”,這個頂層設計的核心,其實和98房改的精髓如出一轍,高度吻合。奔波20年之后,我們又重新回到了原點,按照1998年的愿景和模式再次重新出發。這并非原地踏步,而是不忘初心!

 

所以說,從根本上看,房地產野蠻生長、房價持續暴漲的年代已經一去不返,整個頂層的指導思想和發展趨勢已經轉向。頂層設計的周期就是行業發展的周期。對于房地產行業來說,冰河時代已經來臨。

 

近日,萬科董事會主席郁亮公開表示,房地產行業的“轉折點實實在在到來了,萬科的最終目標只有一個:“活下去”。

 

各大房企如臨大敵,積極尋找多元化發展的出路,唯恐在房地產這一棵樹上活活吊死。于是乎,萬科、萬達、遠洋地產、恒大、雅居樂、時代地產、朗詩、龍湖、合景泰富、保利等通通改名“去地產化”,主動撕掉地產標簽,謀求轉型。

 

房企對后市的悲觀預期,直接反應在土地市場上。今年1-8月,全國300城土地市場流拍890宗,全年超過1000宗毫無疑問。而上一輪房地產低谷期的2014年,全國整年土地流拍總數也只有345宗。

 

在現金為王的當下,所有房企都在收縮戰線,加緊回籠資金。830日至108日,恒大針對旗下280個城市646個樓盤推出了特惠活動,住宅全部8.9折、商鋪全部6折起,首付款可以分期,最低僅需5%。9月26日,廈門首開萬科白鷺郡推出107套別墅,原價500萬,現一口價278萬,5折大甩賣。

 

在一線城市的帶領下,量價齊跌正在蔓延至二線城市。今年1-8月,北京商品住宅銷售面積266.3萬平方米,同比去年下降22.7%;上海二手房指數已連續9個月下跌。廈門、成都今年二手房房價下跌超過20%,杭州二手房跌幅也已經超過10%。等二線城市全面轉冷之后,三四線的好日子也即將到頭。在大政方針的指引下,沒有誰能夠幸免,也沒有人敢于心存僥幸。

 

房地產的歷史使命已經結束,暴發戶的丑陋惡習必須摒棄。我們在糾錯,我們在還債,我們在扭轉乾坤,確切的說,我們在為自己買單,為20年的政策輪回買單。

 

房地產的確正在走向谷底,但絕不會是3年小周期的谷底,而是20年大周期的谷底,這個底有多長,也許會很長很長。

 

在這漫長的冰河時代,我們能做的只有養精蓄銳、韜光養晦、備足糧草,為冬眠準備。哪怕它外面風吹雨打,天寒地凍,活下來才是最終目的。那些盲目、激進、貪婪的打獵者,注定會凍死在冰天雪地里,因為他們盼望已久的春天根本就不會到來!

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